Eine Wohnung in Stockholm zu kaufen kann komplex wirken, besonders für Expats. Hier findest du alle wichtigen Schritte von der Beantragung der Personnummer bis zum Bieten auf deine Traumwohnung.
Inhalt
Schritt 1: Personnummer beantragen
Die Personnummer ist der Schlüssel zu vielen Dienstleistungen in Schweden. Sie wird vom Skatteverket vergeben. Ohne sie ist fast nichts möglich, auch kein Wohnungskauf. Der Gang zum Skatteverket sollte deine erste Amtshandlung sein, wenn du nach Schweden ziehst.
Schritt 2: Ein schwedisches Bankkonto eröffnen
Mit der Personnummer kannst du ein Konto bei einer schwedischen Bank eröffnen. Dies ist notwendig für Finanzierungen und Überweisungen, aber auch um eine BankID zu beantragen. Bekannte Banken sind SEB, Swedbank, Handelsbanken und Nordea. Die großen vier Banken sind für neu zugezogene Expats ehrlich gesagt auch die einzige Adresse, da man ohne BankID nur ein Konto eröffnen kann, wenn man persönlich vorstellig wird. Zum Termin bringt man nicht nur seinen Ausweis mit, sondern auch den Mietvertrag, Informationen über Einkünfte und ggf. weitere Informationen von der bisherigen Bank, damit die neue Bank nachvollziehen kann, wo das Geld herkommt. Es gilt die Devise: mehr is mehr.
Schritt 3: BankID erhalten
BankID ist die digitale Identität in Schweden. Sie wird für das Signieren von Verträgen, Buchen von Arztterminen und beim Bieten auf Immobilien genutzt. Ohne BankID geht kaum etwas. Du beantragst BankID über deine Bank. Dafür brauchst du neben eine Personnummer und einem Bankkonto auch eine Handynummer. Einen Handyvertrag bekommst du mit Ausweis bei den großen Playern im Mobilnetz-Game: Telia, Telenor, Tre, Tele 2. Da du ohne BankID nur einen Vertrag bei einem Anbieter mit physischen Geschäften bekommst, setz zunächst auf einen flexibel kündbaren Vertrag zum Beispiel bei Telia. Sobald du BankID hast, kannst du einen Vertrag bei günstigeren Anbietern ohne Ladenfläche ausmachen, wie Hallon.
Schritt 4: Lånelöfte einholen
Bevor du mit der Wohnungssuche beginnst, brauchst du eine Kreditbestätigung (Lånelöfte) deiner Bank. Damit weißt du, wie viel du bieten kannst, nutz einen der zahlreichen Kreditbestätigungsrechner (Lånelöftekalkylator), denn nicht nur dein Erspartes, sondern auch dein Einkommen bestimmen den Maximalwert, für den du mitbieten kannst. In den Maximalbetrag fließen ein: der Wohnungspreis, die Monatsgebühr (oft beinhaltet diese Internet, Reinigung der Gemeinschaftsräume und Treppenhäuser, Müllentsorgung).
Wichtig: Ein Lånelöfte musst du dir nicht zwangsläufig von deiner Hausbank holen, du kannst auch andere Banken anfragen. Es lohnt sich die Konditionen der Banken zu vergleichen.
Schritt 5: Den Markt analysieren
Folgende Websites helfen dir bei der Wohnungssuche:
- Hemnet.se: Der größte Anbieter für Immobilienanzeigen.
- Booli.se: Gut für Preisanalysen.
- Boneo.se: Viele exklusive Vorab-Angebote.
Schritt 6: Zu Besichtigungen gehen
Besichtigungen (visningar) finden meist, jedoch nicht ausschließlich am Wochenende statt. Melde dich beim Makler an, bring deinen Ausweis mit und notiere dir wichtige Fragen. Nichtsdestotrotz kann man zu vielen Besichtigungen auch unangemeldet gehen. Der Makler fragt meist bei der Begrüßung, ob man angemeldet ist oder nicht. Falls nicht, notiert er deinen Namen und deine Nummer für die spätere Kontaktaufnahme.
Nimm dir Zeit für Besichtigungen, entwickle ein Gefühl für den Markt, für deine Vorlieben und schau dir auch die Nachbarschaft an. Ich habe bestimmt 25 Wohnungen angeschaut, bewusst auch in unterschiedlichen Nachbarschaften, obwohl ich vorher schon recht festgelegt war, dass ich nach Aspudden wollte. Trotzdem habe ich mir auch Wohnungen auf Södermalm, Stora Essingen und Kungsholmen angeschaut.
Ein wichtiger Faktor: recherchiere die finanzielle Lage der Hausvereinigung. Das findest du meistens auch im Exposé bei der Besichtigung. Denn finanziell schwierig aufgestellte Hausvereinigungen können bedeuten, dass die Monatsgebühr zukünftig steigt.
Schritt 7: Das Bieterverfahren verstehen
Zwei gängige Methoden zum Bieten:
- BankID: Online-Plattformen mit sicherer Identifizierung.
- SMS: Du gibst Gebote per Textnachricht ab – wenn du das erste Gebot an eine Kurzwahlnummer abnschickst, bekommst du eine Bieternummer zugeteilt. Das restliche Bieten läuft anonymisiert in einem Chatverlauf mit Bieternummern ab.
Das Bieten beginnt meist direkt nach der Besichtigung und läuft schnell ab. Bleibe in engem Kontakt mit dem Makler und deiner Bank.
Schritt 8: Vertrag unterzeichnen
Wenn dein Gebot akzeptiert wird, informierst du als erstes deine Bank, dass du das Gebot gewonnen hast. Dann folgt ein Treffen mit Verkäufer und Makler zur Vertragsunterzeichnung. Das kann extrem schnell gehen. In meinem Fall habe ich einen Donnerstag Abend um 19 Uhr das Gebot gewonnen und sollte bereits Freitag früh um 9 Uhr zur Unterzeichnung kommen. Das war natürlich sehr knapp, weil ich meine Bank noch informieren musste, bevor ich unterschreibe. Ich konnte 2 Stunden Zeit aushandeln, aber der Druck so schnell wie möglich zu unterschreiben war groß. Zur Unterzeichnung musst du deinen Ausweis mitbringen.
Schritt 9: Anzahlung leisten
Nach der Unterschrift erfolgt eine Anzahlung (in der Regel 15% des Kaufpreises) – innerhalb einer Woche. Der Restbetrag wird zum Einzugstermin von der Bank überwiesen. Ich habe beim Unterzeichnungstermin nicht einmal den Bankmitarbeiter gesehen, der machte alles flott mit dem Makler klar, ohne dass ich etwas mitbekam.
Schritt 10: Einziehen und freuen
Nach Zahlung des Kaufpreises gehört die Wohnung offiziell dir, die Details wie den konkreten Einzugstermin, machte ich direkt mit der vorherigen Besitzerin aus, wir hielten es aber auch schriftlich fest.
Abschließende Tips
Auch wenn es sich so liest, als würde alles superschnell gehen, hat es bei mir etwa sechs Monate gedauert von den ersten Besichtigungen bis zum Gewinnen meines Gebots – bei drei Gebotsrunden bin ich ausgestiegen und ein gebot habe ich in der letzten Minute verloren. Und dann kamen noch einmal drei Monate dazu zwischen Gebotsgewinn und Einzug.
In Schweden wird der Immobilienkauf ähnlich behandelt wie in Deutschland eine Wohnung zu mieten. Es bleibt aber ein großer Schritt und bedeutet eine finanzielle Verpflichtung, deswegen sollte man bestenfalls eine Checkliste haben mit Must-haves und Nice-to-haves, damit nicht aus Versehen die Ungeduld einen zu Schnellschüssen verleitet.
Zur Budgetplanung ein paar generelle Tips, was du einbeziehen solltest:
- Die Abbezahlung des Kredits
- Monatsgebühren (so etwas wie Hausgeld), die an die Hausgemeinschaft bezahlt werden (liegen oft zwischen 2.500 und 4.200 SEK/Monat, je nachdem wie alt oder neu das Haus ist) – diese beinhalten Müllentsorgung, Treppenhausreinigung, manchmal aus Internet
- Nebenkosten: Strom, Gas, Heizung
- Hausversicherung (etwa 200 SEK/Monat)
- genug Bewegungsspielraum, dass du monatlich noch etwas sparen kannst für Reparaturen