Du willst nach Oslo ziehen? Glückwunsch! Hier findest du umfangreiche Tipps, wie du eine Wohnung in Oslo findest, von der Mietwohnung über das WG-Zimmer bis zur Eigentumswohnung.
Kaum etwas kann einen so anstrengen, wie eine Wohnung zu finden. Dabei ist es nahezu egal, ob nun in Hamburg, Berlin, Stockholm oder Oslo: Die Wohnungsmärkte sind in fast allen Metropolen angespannt. Was bei jeder Wohnungssuche hilft: ein größeres Budget und vor Ort Leute zu kennen, die einem Tipps geben.
Ich hab ein Budget, das sich irgendwo im Mittelfeld befindet, sodass ich mir zum Einen eine eigene Wohnung in Oslo leisten kann und nicht unbedingt in ein WG-Zimmer ziehen muss. Noch dazu kenne ich die Stadt schon relativ gut, sodass ich weiß, in welchen Stadtteilen der Vibe für mich stimmt.
Ein paar Vorüberlegungen sind sinnvoll, bevor man sich in die Suche stürzt:
- Welches Budget habe ich?
- Suche ich langfristig oder kurzfristig? Übersetzt sich zu: Suche ich unmöbliert oder möbliert, zur Miete oder Eigentum?
- Wäre auch ein WG-Zimmer vorstellbar?
- In welchen Stadtteilen fühle ich mich wohl?
- Lieber teurer aber zentral und auf kleinerer Fläche wohnen, oder günstiger und dafür etwas außerhalb und mit mehr Wohnraum?
- Wo bin ich bereit Abstriche gegenüber meinem Leben in Deutschland zu machen?
Gesucht habe ich etwa drei Wochen, in denen ich mir sechs Wohnungen in Oslo angeschaut habe. Ich würde mich als picky bezeichnen, sodass ich auch nicht unendlich viele Vermieter kontaktiert habe und bei gut 80 Prozent der angeschriebenen auch eine Antwort und Einladung erhalten habe.
Inhalt:
Wohnungsmarkt in Oslo
In Berlin stöhnen alle, wie teuer der Wohnraum geworden is. Dem kann ich nur zustimmen und ergänzen, dass Berlin nicht mehr so weit von Oslo entfernt ist. Allerdings ist das Einkommen in Oslo höher ist. Der große Unterschied zwischen dem Wohnungsmarkt in Oslo und Berlin ist: In Berlin wird häufiger gemietet, als in Oslo. In Oslo kauft man sich eher Wohnungen, wie auch im Rest von Skandinavien. Wohneigentum ist deutlich weiter verbreitet, als bei uns, wo man vor 40 oder 50 eher selten eine Eigentumswohnung besitzt. Das mag aber eventuell daran liegen, dass wir Deutschen uns mit Krediten nicht ganz so wohl fühlen, wie die Skandinavier. Selbst Studenten kaufen nicht selten Eigentumswohnungen, oder lassen sie sich vielmehr von ihren Eltern kaufen.
Das wiederum birgt aber für jemanden wie mich, der auf der Suche nach einer Wohnung in Oslo ist den Vorteil, dass es nicht ganz so viel Konkurrenz auf dem Mietwohnungsmarkt gibt, außer durch Studenten. Wenn man aber nicht gerade zum Semesterbeginn sucht, sollte man keine größeren Schwierigkeiten haben etwas zu finden, auch innerhalb relativ kurzer Zeit.
Mietwohnungen in Oslo
Für mich stand fest, dass ich nicht in eine WG ziehen möchte. Auch wenn ich damit weniger bezahlen würde und gleichzeitig in einer großen Wohnung wohnen könnte, mag ich meine Privatsphäre und reduziere lieber den Wohnraum, den ich dafür aber für mich alleine habe.
Nach dreiwöchiger Suche sagt meine persönliche Wahrnehmung, dass sich das Verhältnis aus möblierten und unmöblierten Wohnungen bei 35/65 einpendelt. Man findet problemlos möblierte Wohnungen, ohne dass es sich gegenüber unmöblierten Wohnungen dramatisch in einem Preisunterschied niederschlägt. Das ist besonders für diejenigen sinnvoll, die sich noch nicht auf immer und ewig festlegen möchten und ihren gesamten Hausrat für teuer Geld nach Norwegen fahren möchten.
Ein paar rechtliche Grundlagen über das Mieten von Wohnungen in Oslo bzw. Norwegen gibt es auf Ny i Norge.
Webseiten
Am hilfreichsten bei der Suche waren neben Facebook-Tipps von Freunden finn.no und hybel.no. Auf Finn kann man ein einfaches Profil anlegen und Suchen speichern. Über das Portal kann man auch Kontakt mit potentiellen Vermietern aufnehmen und sieht auch sofort, wie beliebt einzelne Listings sind, je nachdem wie oft sie gespeichert wurden. Hier sind sowohl Eigentums- als auch möblierte und unmöblierte Mietwohnungen aufgelistet. Finn ist ein wenig wie Ebay Kleinanzeigen, da man hier auch gebrauchte Kleidung, Boote und was das Herz sonst begehrt findet.
Hybel ist die DIE Plattform für Mietwohnungen, sowohl langfristige Vermietungen als auch Untermieten. Was ich hier besonders hilfreich finde ist, dass man Inserenten erst kontaktieren kann, wenn man selbst ein vollständiges Profil angelegt hat. Das erspart einem zum Einen, dass man nicht immer wieder den gleichen Inhalt wiedergeben muss, zum Anderen wird man auch von Vermietern gefunden, die ihre Listings auf privat gestellt haben und sich Interessenten lieber selbst aussuchen. Die Hälfte der Wohnungen in Oslo, die ich angeschaut habe, hätte ich ohne aktives und ausgefülltes Profil auf Hybel nicht gefunden.
Preise
Wer zentral wohnen möchte, zahlt mehr. So weit, so logisch. Eine 30m2 Wohnung liegt in einem der zentralen Bezirke wie Grünerløkka, Frogner, Majorstuen, St. Hanshaugen oder Gamle Oslo bei ungefähr 12.000-15.000 NOK (1.100-1.400 Euro).
Hier und da lassen sich mit so genannten Hybeln (übersetzt: Wohnheimzimmer, kann aber auch Einliegerwohnungen bezeichnen) Schnäppchen machen. Diese können sowohl an eine größere Wohnung angeschlossen sein, als auch die Kellerwohnung eines Einfamilienhauses sein, deren bezeichnendes Merkmal schießschartenartige Fenster sind.
Wer alleine und zentral wohnen möchte, sollte mindestens 10.000 NOK einplanen, komfortabler sucht es sich mit 12.000 NOK für eine Größe von 20-35 m2. In den Randbezirken kann man für den gleichen Preis eine Wohnung ab 45 m2 finden, muss aber dementsprechend auch die Pendelei einplanen, sowohl vom Zeitfaktor als auch in puncto Tickets für die Öffis.
Noch ein wichtiger Hinweis zu den Mietwohnungen: Wenn die Vermieter mit im Haus oder der Wohnung wohnen (wie bei Hybeln ab und zu der Fall), entscheidet nicht nur der Mietpreis, sondern auch die Chemie. Es kann also durchaus sein, dass man obwohl man weniger Miete bezahlen kann, den Zuschlag bekommt, weil die Vermieter einen mögen. Umgekehrt kann man aber auch durch den Mietpreis ausgestochen werden, wenn ein Mitbewerber im Gespräch mit dem Mieter fallen lässt, dass er/sie bereit wäre auch mehr Miete zu bezahlen.
Mietdauer
Der Großteil der Wohnungensanzeigen ist auf 3 Jahre ausgeschrieben. Hier und da sind auch mal Anzeigen dazwischen, die nur nach Zwischenmietern suchen, sie bildeten während meiner Suche aber eher die Minderheit.
Erforderliche Unterlagen
Der norwegische Arbeits- und Wohnungsmarkt lebt von Referenzen. Es lohnt sich also mit seinem deutschen Vermieter im Freundschaftlichen auseinanderzugehen, falls man ihn oder sie als Referenz verwenden möchte. Ebenso ist es hilfreich, gerade bei Freelancern, wenn man einen wohlgesonnenen Auftraggeber hat, der einem eine Weiterbeschäftigung auch im Ausland attestiert. Solange man noch kein norwegisches Konto hat, mit dem man ein Kautionskonto anlegen kann, hilft es die Hosen ein wenig tiefer runterzulassen und seine Ersparnisse offenzulegen. Hat man eine Festanstellung reichen die letzten Zahlungseingänge des Arbeitgebers, aber in meinem Fall hat es geholfen in die engere Auswahl zu kommen indem ich meine Rücklagen offenbart habe. Money makes the world go round.
Eigentumswohnungen und Immobilien in Oslo
Wer eine Wohnung in Oslo kaufen möchte, braucht Geld. So weit, so wenig überraschend. Kleine Eigentumswohnungen in den zentralen Bezirken bei einer Größe ab 20 m2 liegen ohne Probleme bei 350.000 Euro, nach oben gibt es reichlich Luft. Ich habe keinen Vergleich zum Wohnungskauf in Deutschland und kann somit nicht sagen, ob es in Norwegen anders ist. Wie dem auch sei, meine norwegischen Freunde haben mir das Wohnungskaufsystem wie folgt erklärt: Es ist nicht einfach so, dass man sich eine Wohnung zum Beispiel auf finn.no oder einer Maklerwebseite aussucht, einen Kredit beantragt und wenn das Geld da ist die Wohnung einfach kauft. Es ist eher der Fall, dass die ausgeschriebenen Kaufpreise eine Verhandlungsgrundlage für alle Interessenten bilden, auf der um die Wette geboten wird. Der Höchstbietende bekommt am Ende den Zuschlag.
Eine sehr ausführliche und übersichtliche Schilderung des Wohnungskaufs in Norwegen gibt es bei Maren von Neuschnee.
Obos Wohnungsbaugenossenschaft
Dann gibt es aber noch ein zweites System, das Obos-Mitglieder im Bietverfahren bevorzugt, wenn die gelistete Wohnung ein Vorverkaufsrecht (forkjøpsrett) beinhaltet. Obos ist die größe Wohnungsbaugesellschaft Norwegens. Fast 500.000 Norweger sind Mitglieder. Am Ende entscheidet in Immobilien mit forkjøpsrett nicht nur das höchste Gebot, sondern eben auch, wer am längsten Obos-Mitglied war. Wohnungen in Oslo sind hart umkämpft und es gibt zahlreiche Stellschrauben, wie man die eigenen Chancen erhöhen kann. Der entscheidende Faktor bleibt aber das Budget.
Wann lohnt sich der Wohnungskauf?
Eine Eigentumswohnung machte für mich noch keinen Sinn, wer aber weiß, dass er/sie längerfristig in Oslo bleiben möchte, sollte durchaus mit dem Gedanken spielen zu kaufen. Mit dem Abbezahlen des Kredits kommt man fast immer günstiger weg als bei einer Mietwohnung. Wer einen Kredit bekommen kann und 15 Prozent des Kaufpreises bereits angespart hat, sollte den Kauf ernsthaft in Betracht ziehen.
WG-Zimmer in Oslo
Wer ein kleineres Budget hat und Oslo erst einmal ausprobieren möchte, für den könnte ein WG-Zimmer sinnvoll sein. Diese bekommt man im Stadtzentrum problemlos ab 7.000 NOK (650 Euro), etwas außerhalb gelegen findet man auch schon ab 5.000 NOK etwas. Der Vorteil an einem WG-Zimmer ist, dass man keine ganze Wohnung einrichten muss, direkt erste Kontakte knüpft und man für relativ „wenig“ Geld zentral in einer großen Wohnung wohnt. Es sei aber einschränkend ergänzt, dass viele Zimmer, gerade im Stadtzentrum winzig sind. Mehr als ein Bett und Schrank passen selten rein. Ausnahmen bestätigen die Regel. Wie auch bei ganzen Wohnungen in Oslo gilt, dass Zimmer außerhalb des Zentrums tendenziell größer sind, wie auch gleich die ganze Wohnung.
Mietdauer
Im Vergleich zu den Wohnungsanzeigen, die fast alle auf drei Jahre ausgeschrieben waren, sind es bei WG-Zimmern oft kürzere Zeiträume. Der Großteil der Zimmer, die inseriert waren, waren auf ein Jahr ausgeschrieben, jedoch alle mit Option auf Verlängerung. Viele der WGs haben einen Wohnungseigentümer, der oft die Eltern eines Bewohners sind.
Tipps für die ersten Wochen Wohnen in Norwegen
Es gibt ein paar Dinge, die deine Chancen sowohl auf dem WG-Markt, als auch dem Wohnungsmarkt erhöhen können. Und dann gibt es da noch die kleinen aber feinen Unterschiede zur deutschen Wohnungssuche.
Sprecht und schreibt norwegisch
Viele Wohnungsanzeigen sind auf Norwegisch verfasst. Darüber hinaus kommt man leichter an die Vermieter heran, wenn man ihre Sprache spricht oder für die erste Kontaktaufnahme zumindest auf norwegisch schreibt. Mir hat es unheimlich geholfen, dass ich fließend Schwedisch spreche und nach zwei Monaten in Oslo auch mit dem Norwegisch gut klarkomme. Wer selbst noch kein Norwegisch kann, dem sei es nahe gelegt sich Hilfe zu holen. Viele Unis haben Sprachzentren, die auch Norwegisch anbieten. Ansonsten kann auch ein Blick in Tandem-Listen von Unis helfen.
Geduld
Während in Berlin immer alles Knall auf Fall ging von Besichtigung bis zur Zu- oder Absage, brauchte ich in Oslo mehr Geduld. Auch wenn man eine Woche nichts hört nach einer Besichtigung, heißt das nicht, dass es nicht geklappt hat. Anders sieht es aus, wenn man einen Vermieter proaktiv auf einer der Plattformen kontaktiert: Bekommt man nicht innerhalb von zwei Tagen eine Rückmeldung, wird man mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit gar nichts mehr hören. Der Unterschied ist, ob man schon Face-to-Face-Kontakt miteinander hatte. Thema Geduld: Ich habe mich in einen Coworking-Space einbuchen wollen. Ist das in Berlin eine Sache von wenigen Tagen, hat es hier alles in allem samt penetrantem Nachhaken von mir sieben Wochen gedauert, bis ich das erste Mal von dort arbeiten konnte.
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